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陈某与李某房屋买卖合同纠纷一案
来源:王虎生律师
发布时间:2015-08-26
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陈某与李某房屋买卖合同纠纷一案

基本案情:2013129日,李某与陈某签订《商铺买卖合同》购买X号商铺,房价款总额139万元。2013129日陈某向李某签署《承诺函》,要求李某在签署《X市二手房买卖合同》时,按政府相关部门关于存量房计税参考价格填写,填写的转让价为956350元;在房地产交易登记中心办理交易过户手续时,如遇政府核定的交易计税价格出现变动的,则以核定的交易税价格为准;如陈某要求以其他价格填写转让价的,由此增加的因过户产生的全部税费由陈某承担。2013627日,陈某取得房产证,登记价为531393元。2013123日,陈某发来律师函要求李某按139万元标准缴税。2014225日李某补缴所欠税款及罚金。因该情况已符合约定情形,李某诉请法院判令:1.陈某支付李某垫付的税款241305.4元和利息;2.陈某承担本案诉讼费用

一审判决结果

一、陈某于判决生效之日起五日内向李某支付16216.64元;

二、驳回李某的其他诉讼请求。

代理情况:由王虎生律师接受李某的委托代理二审上诉案件。

我方上诉理由:

一、 原审认定“陈某签署《承诺函》没有明确承诺那些税费、种类应由陈某承担”的事实错误,陈某签署《承诺函》是就房屋买卖双方之间税费负担处理方式的意思表示,与双方诚实信用、税收部门实际征收税费并不冲突。首先,陈某在《承诺函》中就增加的全部税费负担问题作出明确意思表示,即“如本人要求以其他价格填写转让价的,由此增加的由过户产生的全部税费均由本人承担”,该条款直接约束陈某。事实上,陈某在商铺过户完成后向李某发送律师函要求按139万的价格过户缴税,明显符合《承诺函》“如”的情形,理应产生的约束后果即“由此增加的因过户产生的全部税费均由本人承担”。其次,税务部门出具的分别为李某、陈某为纳税人的票据,依据只是税务征收对不同税种的管理,并不能因此确定李某与陈某之间的具体分摊约定及承诺,这也是买卖双方得以与的顶“实收价款”、“卖方包税”、“买方包税”等具体税款承担方式的现实基础。因此,陈某承诺增加的全部税费均由其承担,并不违反税收征管的规定。反言之,原审法院所判决的“发票所示纳税人为李某的税费应由李某实际承担,发票所示纳税人为陈某的税费应由陈某实际承担”,完全依据税收的征管,那陈某(买方)又何必大费周章出此《承诺函》?这份《承诺函》具有补充约定的性质。第一,确认本次房产的交易价格是139万元不含税及李某在此次交易中的房价的实收价是139万元;第二,由陈某负担全部税费,同时陈某对于税收的缴纳提出个人的要求,要求按照X市政府相关部门核定的交易计税价格填写转让价格,同时对于本人要求以其他价格转让价格的情况,由此增加的因过户产生的全部税费,均由陈某承担。2013625日,双方依约按照房管局的备案格式文本填写了《X市二手房屋买卖合同》,李某在2013816日带陈某缴纳税款的过程中按照X市房地产权交易中心的规定和双方的事先以国家核定的计税参考价格53万余元填写的交易价格,并缴纳了以此标准的相关税费合计77823.43元,初次缴纳税款以后,陈某依照承诺函第二条的约定于2013123日又以律师函的方式向李某提出双方实际交易的价格是139万元,而不是房管局核定计价的53万元,以此要求按照实际交易的价格139万元缴纳相应的税款,同时陈某又到国家税务部门要求按照实际交易的139万元缴纳税款,李某在2014225日按照双方的约定向税务局缴纳了后续的相关税款,合计是192798.97元,前后合计共缴纳税款270622.4元。综上,李海兵已经全部履行了《商铺买卖合同》约定的义务,而陈某却没有按照合同和《承诺函》的约定履行以及按照相关的诚信原则支付税款,照《商铺买卖合同》第12条第4款的约定,李某代陈某全额支付。原审法院的判决不承认陈某《承诺函》的民事法律行为效力,损害了李某作为相对人的利益。

二、 原审法律逻辑不清,适用《合同法》错误。第一,原审判决第一项适用《民法通则》第93条之规定,李某为避免延迟缴税增加陈某的罚款及滞纳金,代垫了陈某应付的税费等而产生的无因管理之债,陈某作为受益人应偿付李某的支出。第二,《承诺函》是陈某单方的意思表示,是民事法律行为,依照《民法通则》第57条的规定,民事法律行为从成立时起具有法律约束力,行为人非依法律规定或者取得相对人同意,不得擅自变更或者解除。李某与陈某并没有以合同形式就税费达成一致。原审法院适用《合同法》的规定作为判决明显错误。

综上,一审法院认定事实错误,适用法律错误,为维护李某合法的民事权益,请求判令:1、撤销原审判决,发回重审或改判支持李某的全部诉讼请求;2、一、二审诉讼费由陈某承担。

二审判决结果:

综上,原审判决认定事实基本清楚,但适用法律有误,本院依法改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销XX区人民法院(2014XX法民三初字第X号民事判决第二项;

二、变更XX区人民法院(2014XX法民三初字第X号民事判决第一项为:陈某应于本判决生效之日起五日内向李某支付87596.46元;

三、驳回李某的其他诉讼请求。

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律师信息
  • 律师姓名:
    王虎生
  • 执业律所:
    北京市(广州)盈科律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    14401*********857
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